澳洲五大首府城市拍卖清空率及房价走势

根据Domain的数据统计显示，悉尼本周有468套房屋参与拍卖，清空率为77%；墨尔本有757套房屋拍卖，清空率为76%；堪培拉有51套房屋拍卖，清空率为74%；布里斯班72套，清空率为55%；阿德莱德45套，清空率为57%。

悉尼和墨尔本房价继续回升，本周涨幅分别为0.49%和0.56%，从而推动五大首府城市平均上涨0.35%。9月当季房价的上涨也推动了整个季度的房价从低点反弹，澳洲5大首府城市房价平均上涨1.55%。

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据CoreLogic RP Data数据统计，截至09月14日，在过去的一年时间里悉尼房屋价格下跌了5.95%，墨尔本房价下跌了4.90%，澳洲5大首府城市负增长缩小为-5.29%。看起来目前房产市场已经触底，价格正在开始上涨。值得注意的一点是，住房开发的审批在今年已经大幅放缓，这将会导致未来五年内新房的开发将减少，最终会推高房产价格。特别是在悉尼和墨尔本这种人口净流入比较大的城市，未来对房地产市场的需求还是会比较强劲。然而，市场想要恢复到超过10％的价格上涨程度，还需要比较长的时间。这是因为投资者需要一段时间才能回到市场，而且银行对贷款的审批仍然保持谨慎，审批周期和审核要求依旧比较高。不过开发商除了向大银行贷款外，也可以选择private lending来获取融资。例如我们中诚基金，主营业务就是澳洲地产的开发贷款，相对银行来说审批周期短，放款速度快，也收到不少开发商的好评，有做开发的朋友欢迎与我们联系，我们的电话是9890 3862.

美联储宣布降息25基点

澳洲时间9月19日凌晨，美联储(Federal Reserve)宣布将美国利率下调25个基点，至1.75%-2%的区间，并发出信号表明，尽管存在贸易不确定性，且白宫强烈施压、要求实行更为宽松的政策，但降息行动可能会就此止步。

此次降息25个基点符合大多数投资者和经济学家的预期，但相对于预测，美联储的立场比市场所预期的更为鹰派，因为投资者此前预计在2020年底之前还会降息两次。

美联储延用了7月份政策声明中的大部分措辞。它指出，商业投资和出口转弱，但同其在今年夏季的说法一样，它“将采取适当行动维持扩张”。

自从有关贸易的言论于2018年底升温以来，美联储的政策制定者一直公开承认，很难在经济数据中找到清晰的信号。美国失业率持续下降，目前为3.7%，为1969年以来的最低水平。制造业产值一年来持续下滑，尽管8月份略有回升。尽管制造业在GDP中仅占11%，但美联储在讲话和研究中暗示，它担心贸易不确定性在拖累商业投资。

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美联储的降息举措和幅度符合我们此前的分析。尽管特朗普总统长时间以来一直在给美联储施加压力，要求美联储采取更为激进的降息举措，但是美联储主席鲍威尔看来还是比较强硬，此次降息25个基点的动作，更像是防御性降息。并且鲍威尔重申了此前的观点，既美国经济增速将保持温和，经济增长正面评估，但存在风险。相信在未来短期一段时间内，除非经济出现大幅度下行风险，否则美联储不会再继续降息。尽管特朗普再次在推特上表达了不满，称鲍威尔为懦夫，美联储不作为，但是个人感觉美联储的此次降息举措和力度还是比较合理的，25个基点的微调，即释放了一定的流动性，为金融市场注入积极的血液，也为长期内的储备供应提供了充足的保障。相比较于澳洲目前1%的基准利率，和欧洲日本的负利率，美国1.75%的利率水平更为安全保险，也为应对未来不确定的经济走向留有后手。下一步值得我们关注的，将是中国央行的举措，中国在之前一段时间连续采取了降准，放款QFII等措施，但是GDP下行的压力依旧是比较大的。中国下一步会不会跟随美国的脚步，开启量化宽松周期，值得大家进一步关注。

澳大利亚失业率上升 澳央行降息预期增大

澳洲政府周四(19) 公布最新就业报告，8 月份失业率新增至5.3%，创下历年新高，且低于央行目标的4.5%，而新增就业人数仅3.47 万人，且多数非正职，虽优于市场预期的1.5 万人，不过低于7 月份的4.11 万人，或是上月修正后的3.64 万人。作为全澳最大就业市场的新州，其失业率从4.4%降至4.3%，维州失业率升高0.1%，达到处于4.9%，略高于新州的数据。

澳洲公布令人失望的失业率表现之后，澳币兑美元随之跳水，截至澳洲时间周四 (19 日) 15 时许，澳币兑美元跌至 1 澳币兑 0.678 美元，回测 2 周新低。股市也略微回调。

澳大利亚储备银行（Reserve Bank of Australia，即澳大利亚央行）最新的政策会议纪要显示，预计未来6个月就业增长将放缓。为了应对全球经济放缓、美中贸易战以及当地房地产市场降温的影响，澳大利亚央行已将利率下调至历史低点。

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8月份澳大利亚失业率上升后，澳元在周四跌至两周以来的低点，这可能增加澳大利亚央行进一步降息的可能性。数据显示，澳大利亚8月份新增就业岗位34700个，但是全职就业岗位减少了15500个，这也造成了失业人口的进一步上升。加之此前的零售业数据不佳，相信这种疲软的态势将会继续延续一段时间。澳洲的几大经济支柱，例如铁矿石，旅游业，服务业等，都相对依赖全球经济。当全球经济陷入衰退的大趋势时，澳洲的出口将会受到比较严重的影响。现在的就业率下滑就是表现之一。澳洲政府目前除了采取降息减税等释放流动性的措施之外，还着眼于发展金融服务业和科技产业，希望能拓展新的创汇渠道。

在当前的经济环境下，未来充满了许多不确定性。不过广大有房一族，可以借着当前低利率的机会，对自己的房屋贷款进行refinance，降低贷款利息。同时，投资的朋友可以 在自己的投资组合里增加防御性的产品，例如购买黄金指数，对冲基金，以及固收类的基金产品。比如我们中诚基金，作为澳洲持牌的私募基金公司，以澳洲房地产为底部资产，推出了多款固收类的投资产品。投资期限从6个月到2年不等，预期投资年化回报率在5.5% – 7.5%之间，有兴趣的朋友，欢迎致电咨询，我们的电话是9890 3862.

信息来源：Domain, FT Times, Reuters, Deutsche Welle, AFN Daily.

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