最近一段时间，澳洲房地产市场可谓是风雨飘摇。悉尼、墨尔本市场频频爆出市场疲软，房价下滑的消息。根据澳大利亚地产权威机构CoreLogic 提供的最新房屋拍卖数据显示，上周墨尔本住房市场的初步拍卖清空率仅为43.5%。悉尼市场上周参与拍卖房产总量录得约900套，初步统计的拍卖清空率为48.5%，略好于墨尔本市场的表现，但全部交易数据出炉后可能会下降到43%，与上月的42%基本持平。

澳洲的房地产到底在发生什么变化？未来走势究竟如何？本期的中诚基金 – 地产基金知识科普系列为您带来澳洲市场洞察报告，一起看看澳洲的房地产市场正在发生哪些变化。

2018年 – 澳洲房地产市场加速下滑的一年

根据本季度的新数据显示，悉尼房价在过去一年中环比下跌了7.8％，墨尔本跌幅也达到达5.7％，成为全国范围内最疲软的房地产市场。而从全澳市场范围来看，澳大利亚各州首府的房价中值下跌了约5，这标志着澳洲过去五年的地产繁荣的结束。

回根溯源，悉尼市场自2012年下半年开始发力，维持着超过10%的年增长率，直到2017年下半年。墨尔本市场也紧随悉尼脚步，自2013年第二季度，开始出现强劲增幅，直到2018年初。综合来看，在过去的5年里的增长周期里，房价中位数上涨幅度高达70%，澳洲家庭债务激增超过GDP的120％，房屋的负担性变得越来越差。

两大主要因素导致房价下跌

• 房屋负担性持续恶化

在过去10年间，澳大利亚发展迅速，各行各业都有很大幅度的发展，而随着旅游，教育业的蓬勃开发，澳洲房价更是如同坐火箭一般，在最近5年几乎翻了一倍。但是澳洲的平均薪资却远远赶不上房价，导致了住房的可负担性持续下降。而在过去的几十年中，建筑成本也因为各种各样的因素大幅增加，这也使得房屋的价格再一次被推高，而达到了很多人望而却步的地步。家庭债务激增超过GDP的120%，这也是发达国家中水平最高的之一

• 住房信贷审批收紧，融资增速放缓

澳大利亚审慎监管局（APRA)的宏观审慎控制已经要求澳洲各大银行收紧贷款以应对潜在的危机。自2017年以来，各大银行的贷款条件开始逐渐收紧，住房融资增长放缓。 最新的住房融资数据显示，2018年第三季度是近8年来住房信贷审批额度下降幅度最大的一次：

• 投资房贷款额下降了7%；
• 只付利息贷款较2017年6月30日减少9%；
• 高LVR贷款审批较2017年6月30日减少2%；

随着全球金融危机爆发至今已有十年，澳大利亚储备银行和国际货币基金组织都对澳大利亚的家庭债务水平不止一次表示担忧。Capital Economics的经济学家戴尔斯（Paul Dales）表示， “在信贷条件收紧和抵押贷款利率上升的全面影响下，目前的房地产市场低迷可能最终成为澳洲现代历史上持续时间最长、下跌幅度最深的房地产市场。”

维多利亚州市场分析 ： 供应减少，库存增加，地块变小

墨尔本大都市（metro area）的房屋中位数价格在第三季度保持稳定，与去年同期相比，年度价格增长率略高于10％。总体而言，季度价格数据表明房地产市场的增长正在持续放缓。

从上表可以看出，和上个季度同期相比，房屋销量下降了近26％，同时开发商减少了14.5％的供应量，未售出的库存增加了17.9%。虽然某些地区的价格有所下降，但是随着新地块开发量的减少造成的对冲，房屋价格走向也会趋于平缓。 整体来看，目前的大趋势是较小的地块可能会在未来更欢迎，中部和外部地区的联排别墅市场也在稳定增长。

 共识 – 基础设施繁荣是国家经济的关键驱动力

从以上分析不难看出，此次房价下跌，与长周期调整和监管机构或银行对消费者施加更严格的贷款标准是密切相关的。澳洲的监管机构也在尽一切努力，实现房地产价格的软着陆，避免无序崩溃。 从短期来看，悉尼、墨尔本的房价在未来1-2年内还会有下跌空间，但是不太可能出现有些报道里鼓吹的40%-50%的大崩盘。

首先，澳大利亚经济一直保持持续增长的势头，如果澳洲想要将之前连续27年的经济繁荣继续保持下去，显然需要有新的经济拉动热点。 遍布全国的大型公共和私人基础设施项目建设正在成为澳洲未来十年经济的主要推动力。 甚至一些分析师认为，新的基础设施建设带来的效果可能与上一次矿业投资热潮的效果相当，甚至更大。

一项重要的国家建设基础设施投资计划不仅可以推动就业和工资增长，增加公司利润和消费者支出，还将改变城镇的面貌，提高居民生活水准，并在未来几十年提升国家面貌。货运航线，港口，交通隧道，铁路线和车站等交通基础设施预计将在未来几十年内获得数百亿美元的升级和新投资。这个观念得到政府中的分析人士以及两党派的一直共识。

其次，人口的持续增长也为房价企稳提供支持。根据人口统计数据，2017年，澳洲人口增加了38.8万，上升了1.6%，平均每83秒钟增添一位新人，而其中60%是来自于净移民。移民人口增长速度已经超过出生率，在澳洲每1分42秒有一人出生，而每1分01秒就有一名移民进入澳洲生活。

这种人口增长幅度在澳洲首付城市尤为明显。以墨尔本为例，过去10年来，墨尔本人口增长了近100万人，增幅高达25.6%，使墨尔本成为西方世界人口增长最快的城市之一。据ABS公布的数据显示，墨尔本人口年均增长率达到2.74%，远高于悉尼的1.9%，甚至比美国差不多大的城市，如凤凰城（Phoenix，2.1%）和坦帕市（Tampa，2.1%）等都高出不少。报告称，墨尔本现已成为人口增长最快的西方城市之一。

数据还显示，截至2017年7月，墨尔本人口猛增了12.6万人，达到472万人，这主要得益于海外移民人数的急剧增长。墨尔本外郊地区，包括Tarneit、Cranbourne East以及Truganina，不仅跻身墨尔本人口增长最快的5大地区，而且还挺进了澳洲增长最快的10大地区。

随着房价回调，越来越多的首次置业者的负担能力也会随之提高，这对稳定市场也会起到积极的帮助。

总而言之，类似2012年至2017年这样的房价快速上涨的情形，在未来的一段时间内是不太可能出现了。对于未来短期房地产市场我们不能过于乐观，但是伴随着澳洲人口增长和政府政策的调整，对于未来我们也大可不必过度悲观。理性分析问题，保持独立思考，欢迎大家订阅我们的微信公众号，获取更多信息。

作者：中诚基金David

信息来源：Oliver Hume Quarterly Report, ABC News, CoreLogic

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